En muchas comunidades de vecinos surgen conflictos cuando un propietario decide realizar obras sin el visto bueno de la junta. Este tipo de situaciones generan tensiones, dudas legales y, en ocasiones, problemas difíciles de resolver. En este artículo te explicamos qué dice la ley sobre las obras no aprobadas en junta de propietarios, cuáles son las consecuencias de llevarlas a cabo y cómo actuar para proteger tus derechos dentro de la comunidad.
Qué dice la ley sobre las obras no aprobadas en junta de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece claramente qué intervenciones necesitan aprobación de la junta y cuáles no. Por ejemplo, obras que afecten a elementos comunes (fachadas, tejados, terrazas comunitarias, ascensores, instalaciones de suministros) requieren siempre acuerdo previo.
En cambio, las reparaciones menores dentro de la vivienda que no alteren la seguridad, estructura ni elementos comunes pueden hacerse sin necesidad de permiso. El problema surge cuando el propietario amplía su vivienda, cambia cerramientos o modifica zonas comunes sin consultar previamente.
Consecuencias legales de realizar obras sin aprobación
Cuando se ejecutan obras no aprobadas en junta de propietarios, el propietario se expone a diferentes sanciones y obligaciones:
- Restituir el estado original: la comunidad puede exigir que se deshaga la obra realizada.
- Gastos a cargo del infractor: todos los costes, incluso de reparación de daños, los asume el vecino que hizo la obra.
- Multas o sanciones judiciales: si se llega a juicio, el propietario puede ser condenado a pagar costas y daños y perjuicios.
Un ejemplo típico es el cerramiento de una terraza o la instalación de un aparato de aire acondicionado en fachada sin permiso. Aunque la obra ya esté hecha, la comunidad puede solicitar legalmente su retirada.
Cómo denunciar obras no autorizadas
Cuando un vecino detecta una modificación ilegal, el primer paso es informar al administrador de fincas o al presidente de la comunidad. A partir de ahí, se puede seguir el siguiente proceso:
- Convocar junta extraordinaria para tratar el tema.
- Notificar formalmente al propietario infractor que debe paralizar la obra.
- Si no hay respuesta, interponer una demanda judicial para exigir la reposición al estado anterior.
Este procedimiento está respaldado por la LPH y es la vía más segura para evitar que estas actuaciones queden impunes.
Vía judicial en caso de incumplimiento
Si el propietario se niega a rectificar, la comunidad tiene derecho a acudir a los tribunales. En estos casos, lo más habitual es que el juez ordene la demolición o eliminación de la obra y condene al infractor al pago de las costas.
Además, si la construcción genera daños estructurales o pone en riesgo la seguridad del edificio, la responsabilidad puede extenderse al ámbito penal. Por ello, actuar a tiempo es clave para evitar consecuencias mayores.
Regularizar las obras no aprobadas en junta de propietarios
No siempre la solución pasa por derribar lo construido. En algunos casos, es posible regularizar la obra convocando una nueva junta de propietarios y sometiendo el tema a votación.
Para que la legalización sea válida, se requiere el mismo tipo de mayoría que hubiera sido necesaria para aprobar la obra desde el inicio. Por ejemplo:
- Mayoría simple para mejoras no esenciales.
- Tres quintas partes para instalaciones de interés general (ejemplo: ascensor).
- Unanimidad en caso de alteración de elementos comunes estructurales.
Si la comunidad acepta la obra de forma posterior, quedará plenamente validada.
Recomendaciones para evitar conflictos en la comunidad
- Consultar siempre antes de actuar: hablar con el administrador de fincas y presentar la propuesta en junta.
- Documentar los acuerdos por escrito: así se evitan malentendidos en el futuro.
- Mantener una buena comunicación vecinal: informar de las intenciones y buscar consenso.
- Cumplir con la normativa urbanística municipal, además de la interna de la comunidad.
Siguiendo estas recomendaciones, se pueden prevenir disputas y ahorrar costes legales innecesarios.
Preguntas frecuentes sobre las obras no aprobadas en junta de propietarios
¿Qué pasa si un vecino hace una obra sin permiso?
La comunidad puede exigir que se restituya lo modificado y denunciar judicialmente al infractor.
¿Se puede obligar a deshacer la obra?
Sí, el juez puede ordenar la demolición si la obra no tiene la aprobación correspondiente.
¿Qué obras puedo hacer sin consultar a la junta?
Todas aquellas que se realicen dentro de tu vivienda y no afecten a estructura, seguridad ni elementos comunes.
¿Se pueden legalizar obras no aprobadas?
Sí, mediante votación en junta, siempre que se logre la mayoría legalmente exigida.
Conclusión
Las obras no aprobadas en junta de propietarios pueden convertirse en un problema serio para la convivencia y la estabilidad legal de la comunidad. La clave está en conocer la normativa, actuar con transparencia y seguir los procedimientos adecuados antes de realizar cualquier modificación.
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